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房屋买卖如何缴税?权威解答八大疑问

http://gd.news.sina.com.cn 2005-06-07 09:54 广州日报

  房屋买卖租赁究竟如何交税?昨日,本报权威在线81910190的电话铃声响个不停,甚至出现了集体电话咨询的场面———市民彭女士拨通了专家的咨询热线刚咨询完,守在她身边的同事王先生就迫不及待地“抢”过电话继续咨询。广州市地税局的咨询专家忙得连水都来不及喝。以下是市民来电关注的八大热点问题。

  界定普通住宅:套内面积vs建筑面积

  袁小姐:我有一套房子,套内面积是118平方米,建筑面积是145平方米。关于它是否属于普通住房,广东省的标准是按套内面积算的,而广州市的标准则是以建筑面积算的,我该参考哪一个呢?

  张月群:你的房子应该算非普通住房。因为作为省会城市的广州市须按上级的要求报送本市的标准,而广州市的标准是符合国务院办公厅有关文件的口径的,而且经中华人民共和国建设部批复确认。因此,坐落在广州市的房产进行买卖时,只能按照广州市的标准作出是否普通住宅的界定。

  市民王先生:我有一套实用面积131平方米的商品房,转手的话算普通住宅吗?

  张月群:广州作为省会城市,有关普通住房标准的三大条件是要上报建设部备案的。国家规定的普通住房标准是单套建筑面积不超过120平方米,各地上浮比例最高20%。广州市结合实际按照20%的上浮比例制定了普通住宅标准,条件之一是单套住房建筑面积144平方米(含144平方米)以下。王先生的房子,如果房产证上实际记载的建筑面积超过了144平方米,转手时应按非普通住宅缴纳有关税费。

  转让房改房如何才能免缴个税

  市民陈先生:我1999年买了一套房改房,去年12月才拿到房产证,现在准备把这套小房子卖出去换一套大一点的,听说新政策实施后购房不足两年要多缴税,我该怎么办?如果卖出能否免缴个人所得税?

  李健强:对房改房缴纳个人所得税的问题,地税部门按照以下规定操作:如果你能够提供当时购买该房改房时房管局核发的《购买公房缴款明细表》,那么税务部门可以根据上面的时间认定你是1999年就购买了这套房子。根据相关规定,个人转让自住达5年以上、并且是唯一家庭生活住房的房子(包括房改房和商品房),可以免征个人所得税。因此,假如你能够提供1999年就购买了这套房改房的证明,那么就可以免征个税。

  广州在界定“自住达5年以上”中5年的标准按照以下规定操作:原来购买旧房的时间起算点按照房屋的《商品房买卖合同》或《广州市房地产买卖登记申请表》或《购房契税申报表》上的日期为准,假如这三个文件上的日期不一致,则以最早的日期为准,即以对产权人最有利的日期为准。

  周先生:我的一套房改房已经住了两年半,现在想把它卖出去,该怎么缴税?

  张月群:你要注意营业税和个人所得税方面的新规定。据我所知“房改房”在1999年已经是最后一批了,所以到目前来算,你的“房改房”已经超过五年,如果是普通住宅就不用交营业税;个人转让自用达五年以上,并且是唯一家庭生活用房的,也免缴个人所得税。

  原夫妻共有房离婚后转给一方是否缴税

  孙小姐:夫妻双方原来共同拥有一套商品房,后来离婚了,房子要转到一个人的名下,这种情况下要不要缴税?怎么缴?

  张月群:这要看你们属于房产分割还是房产交易。如果是一方给另一方补贴然后把房子转让出来,中间有资金出入的,这属于房产交易,凡是属于房产交易、转让的都要按规定缴税。

  怎么征收就视你的购房时间而定,购买时间主要是参考房产买卖合同或房产买卖登记申请表或契税申报表这三者上面所署的交易时间来确定。而你的转让时间是以个人所得税完税凭证上面所写的时间为准。如果是个人自用5年以上唯一家庭生活用房,可免征个人所得税,否则要按转让房产的收入全额征收1%个人所得税。如果你那个房子是普通住房,超过两年可以免征营业税,不够两年的就要按金额征收营业税。

  赵小姐:我父母买了一套100平方米的住房,现在想转到我的名下,需要交税吗?

  李健强:只要存在房屋交易过户行为,就要按规定缴税。

  下岗人士出租房屋是否有税收优惠

  黄先生:下岗人士出租房有否税收优惠?

  张月群:有。下岗失业人员在再就业之前出租自有房产的,租额不满1000元的,2005年底前不征营业税;出租额1000元以上、5000元以下的,综合征收6.7%的营业税。但要获得征税优惠,必须持劳动保障部门颁发的《再就业优惠证》到出租房产所在地的地税征收机关办理减免审批手续才有效。

  蔡小姐:个人出租房屋的租金标准怎么测算?最近有没有调整的计划?

  张月群:广州市目前对个人(不含下岗失业人员)出租自有住房月租金低于1000元的,其租金按6.7%的综合征收率征收有关税费。住房租金高于1000元(含1000元)的,按房屋坐落地核定每平方米建筑面积计税租金收入标准,并按综合征收率10%计算。另外,对确有困难的孤寡老人、残疾人、烈属、外籍人士、下岗工人等私房业主有一些减免税方面的规定。

  现在,广州市要调整出租房屋10%综合征收率有一定的难度。这个10%的综合征收率不是地税局随意定的,而是根据国家统一制定的税种、税率,结合广州市委托代征的实际情况制定的。对纳税人希望调整房屋租金征收率的意见,地税部门将会向上级有关部门作出反映。

  买卖房屋如何享受个税退税优惠

  陈小姐:怎样享受买房的个人所得税退税优惠?

  李健强:卖房后一年以内再重新买房的,可以享受个人所得税退税优惠。当然,很多情况是先把新房子买下来再去卖掉旧房子,要不就没地方住了。这种情况下,只要你的先买和后卖是在一年之内完成的,等你买完房子交完个人所得税,就可以凭购房发票退回个人所得税。如果卖房金额比买房金额大的,个人所得税只退一部分(按新购房金额占原住房转让收入的比例计算退税),不能全退。

  转让停车位写字楼缴税政策无变化

  市民王先生:新的房屋缴税政策实施后,对转手停车位和写字楼有没有影响?

  张月群:此次的税收新政策只是针对个人转手交易住房的。转让停车位和商用楼的税收政策没有变化。就转让车位、商用楼来说,只要转让收入大于购入价的,这些差额就要征税。

  2003年前,其转让收入是全额征收营业税,2003年1月1日后改为按照转让的差额征收营业税。转让行为还涉及土地增值税,详细的征税规定可以拨打12366-2广州地税咨询热线查询。

  “购房2年”如何界定

  市民刘女士:新政策规定,“购房不满2年转让,全额征收5%营业税”。我1998年买了房子,但去年才拿到房产证,现在我想把房子卖掉,如果从拿到房产证的时间算,购房到现在还不到两年,现在卖是不是要多交税?

  张月群:国家税务总局、财政部、建设部在今年5月27日发文明确,税务部门要以房产证日期或者是契税完税凭证上的日期作为购置房产的日期起点。地税部门在掌握上遵循以下原则:房产证日期和契税完税凭证日期不一致的,哪个日期在前就以哪个日期为准,充分照顾产权人的利益。一些市民取得房产证的日期比较滞后,可以拿交楼时缴纳契税的完税证明去办理卖房缴税手续。

  房屋买卖须缴哪些税

  市民王先生:我想在近期买房子,6月1日起新的缴税政策对买楼者有什么影响?

  张月群:新的房地产交易税收政策主要是针对卖房者的。对买楼者来说,新政策实施后,如果房屋本身属于非普通住宅,可能要增加契税的负担,但这个税种是财政部门征收的,详细情况可向财政部门征询。

  赵先生:我在碧桂园凤凰城有套房子买了有三年,现在想卖出去,要交哪些税?

  张月群:房子建筑面积如果超过144平方米,要交营业税,按卖房收入减去房子原价的差额征收5%,要提供购房时税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

  还要按实际缴纳营业税税额来缴城市维护建设税和教育费附加。还有个人所得税、土地增值税、印花税等。转让自有住房的个人所得税按收入全额1%核定征收。如果土地增值额没有达到征收标准,就不征土地增值税。印花税征万分之五。

  温馨提示

  由广州市越秀区地方税务局委托广州市房屋调换总站,负责代征广州市的非房地产开发企业的“二手房”交易和拍卖房地产等销售不动产或转让土地使用权行为,应缴纳的土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税和堤围防护费等(不包括坐落在芳村区、花都区、番禺区、南沙开发区和从化市、增城市的不动产和土地使用权)

  (记者李妍 汤新颖 骆建基 实习生 陈妙玲)

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