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广州合作建房者拟建公司竞拍拿地 首地块锁定沙河

http://gd.news.sina.com.cn 2005-08-22 09:49 广州日报

  首个地块锁定沙河房屋均价将低于3500元/平方米竞拍计划只要逾220名会员同意即可启动

  昨天在广州合作建房第二次会员大会上,魏琨等发起组织者向到场的百多名合作者展示了即将公开拍卖的天河区沙河地块的设计蓝图,广泛征求意见。截至昨天,成立两个月的合作建房网站的会员人数已超过622人。据组织者介绍,只要同意竞拍这块地的人数超过220人,项目就可以启动了。

  出师不利房管局未提出审核意见

  据了解,魏琨等人所倡导的合作建房,已不同于原本由国家或单位组织城镇职工、居民的集资建房,而是由一群人联合起来注册合法的企业或社团,通过招标、拍卖或挂牌方式获得土地,然后聘请或自行成立专业的房地产项目公司,建设自己的房子。为了实现这一理想,今年5月,34岁的魏琨从广州一家房地产公司辞职,专职致力于组织个人合作建房。

  个人合作建房要想从理想走向现实,首先要解决的就是主体资格问题,否则一切都是空中楼阁。广州合作建房者们最初的打算是成立合作社。7月14日,发起人魏琨将一纸《关于成立广州住房合作社的请示》亲自交到广州市国土房管局,请其作为业务主管单位办理社团审查。

  但广州市国土房管局在8月12日的批复上表示:“从现有法律、法规和政策文件看,对我局是否能作为住房合作社的业务主管部门以及需审核的内容、程序等都没有依据”,因此“不能依法提出审核意见”。对于广州市国土房管局的批复,魏琨表示:“对于如何自行依法按照房屋建设有关规定办理合作建房,希望政府部门能有所指引。”

  何去何从成立公司到土地市场拿地

  眼看着天河沙河地块即将挂牌拍卖,而合作建房的“主体”依然悬而未决,广州的合作建房何去何从让合作者们也捏了把汗。除了成立“住房合作社”,合作建房者还可以通过成立有限公司和自然人联合两种方式拿地。

  广州合作建房之路该如何走?魏琨告诉记者:“成立‘住房合作社’目前处于一个真空地带,面临法律、法规、政策等的多重空白。而成立公司和自然人联合这两个形式各有利弊,成立公司要规避50人股东上限的问题,而自然人联合买地虽然可行,但始终没有一个实体,进行操作会有很多实际困难。所以广州合作建房筹委会经过慎重考虑,决定合作建房还是成立咨询公司竞拍拿地,而在竞拍成功后成立有开发资质的项目公司进行建设。”

  今年5月以来,广州合作建房组织者们就开始发动会员收集地块信息,7月底,他们通过综合对比,初步选定了沙河地块,并开始进行方案设计和成本分析。

  据魏琨介绍,广州合作建房者们首次锁定的地块位于天河区沙河地段,属于住宅用地,由土地开发中心一级土地市场进行挂牌或拍卖,起拍价3300多万元。“据了解,这块地一两个月后将公开拍卖,对我们来说时间比较紧,但这块地从总建筑面积、容积率、拍卖价格等来看,非常适合我们搞合作建房。”

  预计房价每平方米3000元到3500元

  对于部分人提出的“合作建房拿地难”的问题,魏琨认为:“合作建房者拿地成败的关键在于支持某块地的合作者的数量和坚定性。”目前,广州合作建房工程组的志愿者已经拿出了两套初步设计方案,本周将放到网上公示,在土地开发中心出公告后将正式进行网上投票确认,超过220人投票同意并签署相关具有法律地位的确认书和委托书后,项目就可以启动了。

  根据设计方案,沙河地块包含底商、车位建设成本在内,预计平摊到住宅每平方米价格为3000元到3500元。“这个成本是根据初步设计方案由工程组志愿者做出来的,这些志愿者均是几个大房地产公司的预算工程师,有权威性。底商属于全体合作建房者所有,出租收益可基本抵得物业管理成本。”魏琨同时表示,按照规划,小区将建成9栋约250套住宅,每栋为11层带电梯小高层,大都为一梯两户,南北通透,楼距达六七十米,一套房约三四十万元,此外还有绿化广场、标准游泳池、会所等,另外还有700平方米的首层沿街独立商铺,这是日后合作者们的共有收益。

  最新进展下周开始验资工作

  据合作建房的组织者介绍,目前筹委会已经和三家银行进行初步洽谈,其中一家银行对合作建房的支持力度较大,已初步选定其为验资合作银行,并于下周开始验资工作。

  合作建房能否顺利获得开发贷款?魏琨信心十足,“我们用自有资金拿到土地使用证后,一可以向银行申请开发贷款;二可以靠抵押土地使用证,向其他金融行业融资;三还可以让总承包单位带资建设到结构封顶可以办理按揭的阶段。”魏琨认为,合作建房应该不难获得银行的贷款,“我们有一个完善的财务制度和一个高达40%的自有资金比例,所需开发贷款也只占总金额的20%,贷出款项还在该银行内由该行进行托管,所以对银行来说基本没有风险,而且这个项目已经完成销售,也不会存在烂尾等问题,这是我们的优势,也是我们比开发商更容易争取到银行贷款的原因。”

  专家看法

  以平和宽容之心对待“合作建房”

  对于合作建房,有人说,是人们在现实中的无奈选择,更有人说是“乌托邦”。

  广州一名住宅产业专家认为,合作建房在广州作为新生事物,是解决老百姓住房的渠道之一。其组织是新型的非盈利的建房组织,也是公平公正的办事模式。广州的合作建房组织与个人,只要完全依法行事,就应该得到尊重。希望社会各界,以平和、宽容的心态看待这一新生事物。

  房地产研究人士指出,个人合作建房能否破茧化蝶,政府的态度是关键,政府如果能够因势利导,制订出完善的规章制度,帮助个人合作建房圆幸福家园梦者克服一些难关,在土地、规划、计划、建设等方面给予建房合作社以支持,合作建房也并非可望而不可即的“镜花水月”。其实,这方面外国的政府对此都有所作为。在德国,为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。

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