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个人合作建房再起波澜:支付期缩水 竞投门槛高

http://gd.news.sina.com.cn 2005-09-28 10:11 南方都市报

  合作建房再起波澜
  土地出让金支付期从60天缩短为7天,不到一个月内须筹资4000万

  本报讯 合作建房者相中的心水地块——沙河银利街35号再起波澜。昨日,广州市国土房管局发布土地使用权出让变更公告,声称银利街35号地块土地出让金支付期限缩短,必须在7日内付清。经过分析,合作建房发起者魏琨表示,此举对他们“有利也有弊”。
  
  支付期缩水 项目公司难成立
  9月14日,广州市国土房管局发布天河区沙河银利街35号地块的国有土地使用权出让公告。公告称,沙河地块的土地出让金要由签订《成交确认书》起60日内付清。昨日,国土部门发布变更公告,该地块的土地出让金要由签订《成交确认书》起7日内付清,比原先缩短了53天。
  市房地产交易中心有关负责人表示,上述变更符合《广东省土地使用权交易市场管理规定》(简称79号令),只要提早在土地公开出让前15天发出公告都合法的。至于变更原因,该负责人没有作出正面回应。
  消息一出,关注合作建房的人们一片哗然。土地出让金要在7天内付清,合作建房者们能在这么短时间内筹到足够资金吗?合作建房的项目公司来得及成立吗?
  
  集资有优势 要多交百万契税
  按照合作建房筹委会计划,10月10日前,他们将转给国土部门500万元保证金,10月11日参与挂牌,10月14日参与竞拍。为了保证顺利拿地,他们要在不到一个月的时间内筹集到4000万元左右的资金。
  昨天公告一出,合作建房筹委会召开紧急会议,商讨对策。会后,发起人魏琨表示,经过分析,这个公告变更对他们“有利也有弊”——
  “利”是指只要合作建房者们意向坚定,筹到足够的资金,7天和60天对他们是一样的,而且筹集到的是现金,这点比开发商有优势。“弊”的是在7天内他们根本来不及成立项目公司;如果拿地成功,他们只能组织注册股东联合与国土房管部门签订相关合同,并抓紧成立项目公司,然后再将土地使用权转到项目公司名下,“这相当于多进行了一次土地转让,要多交3%的契税”。这意味着,即使仅按3300万元的起拍价,合作建房者就必须多缴99万元的契税,如果沙河地块有多人竞争,那么契税将轻易高达上百万元。
  
  竞投门槛高 专家称是件好事
  变更公告对合作建房会产生怎样的影响?房地产专家韩世同的第一反应是,这对合作建房者是好事。在他看来,广州市国土部门此举在于希望加快收款速度,提高竞投门槛。
  韩世同认为,土地出让金缴纳期限缩短后,合作建房者比开发商更有优势。因为合作者都拿着现金存到银行的,因此只要够人数,就能筹集到至少3300万元土地的底价以上的款项,而对于发展商而言,手头上经常放着几千万的比较少,且看中这块地的开发商属于中小型的为多,在一个月内要筹资4000万元并非易事。

  A36-A37版 
  采写:本报记者 杨晓红 肖小冰 许黎娜

  个人合作建房悬疑
  ◎他们要花自己的钱,给自己建最省最好的房子 ◎谁来守护巨额建房资金?如何应对未知考验? ◎咨询公司成立了,项目公司即将面世,他们会不会演变为新的开发商?

  他们说,他们是“非营利”的,他们是花自己的钱,给自己建最省最好的房子,并自建业委会,自主选择物业管家。
  从网络上一小群寻找理想居住方式的青年人,到聚集越来越多声势浩大的拥趸;从纸上谈兵的种种议论设想与筹划,到组建公司,真金白银地拿出手中积蓄,开始一手一脚地为自己未来的心水住宅投资,本月底,广州合作建房真正结束了十月怀胎的漫长酝酿,开始如同他们最初的理想一样呱呱坠地了。
  但随着咨询公司的成立、规划中项目公司的即将面世,许多会员和关注合作建房的人开始疑虑:这么多的会员,这么大的市场需求,有了公司后的合作建房还会永远“不营利”吗?会不会再度演变为新的开发商?
  不仅如此,合作建房者们还将面临自身对合作建房事业的信心考验;对聚沙成塔的巨额建房资金管理的考验;对未来彼此为邻互相信任的考验;应对未知冲击与变数的考验……一切正在进行中。但不可否认的是,广州合作建房的落地诞生,在某种程度上,恰恰意味着传统单一住房供应体系的终结及多元化时代的来临。

  这是位于广州大道北某写字楼的一间狭小办公室,面积三四十平方米,仅有四个隔子间的办公区和两个放文件的小铁皮柜子。其中,小铁皮柜子还是一个参与合作建房的筹委从自己家里搬来的。进门最前方,有一张醒目的大圆桌,是供下班后从这个城市各个角落赶来的合作建房志愿者,用来讨论或共同起草一些相关章程、协议什么的。
  这间小小的办公室,便是广州合作建房诞生的第一个窝。
  前日,广州个人合作建房发起人魏琨终于如愿以偿地拿到了“广州众建房地产咨询有限公司”的工商执照。此时,广州合作建房第三次志愿者大会已经隆重召开,民生银行同意为合作建房者提供验资服务,会员也正式进入验质程序。至此,由魏琨牵头发起的广州合作建房,总算扎扎实实地从网络走到了地面。
  
  首度遇挫
  住房合作社胎死腹中
  5月17日,魏琨发起建设的广州合作建房网首次向社会推出。“……我们想寻找一种自己喜欢和认同的生活方式和居住理想。”居住理念的诱惑,同等市场条件下,合作建房所需购房成本可节省现相同档次商品房20%-40%的价格优势,以及还附送免费车位及商铺等实实在在的优惠对比,更随着上网了解人群的增加,加盟成为会员的人开始直线上升。截至9月25日,注册会员人数已达到1644人。
  经两个多月的酝酿后,会员们开始考虑如何让合作建房落地“出生”。7月10日,广州合作建房筹委会成立大会召开,魏琨在大会上提出成立“住房合作社”,来作为广州合作建房的具体组织形式。“只有制定了合理完善的组织制度,合作者的利益才能够得到保障”。
  7月15日,广州合作建房筹委会在征得会员同意后,正式向广州市房地产主管部门递交了《关于成立广州住房合作社的请示》。该住房合作社的宗旨被设定为,以非营利为目的,以最低的成本价、最好的质量、最公平合理的方式分配给社员。
  这一原本让合作建房筹委会信心十足的请示,一个月后却没被通过。8月12日,广州市国土房管局正式对魏琨等人提交的《请示》作出答复:“从现有法律、法规和政策文件看,对我局是否能作为住房合作社的业务主管部门以及需审核的内容、程序等都没有依据……对你们提出的申请依法不能提出审核意见”。
  事实上,早在收到国土房管局的正式答复前,成立住房合作社的可行性,在参与合作建房的会员之中已有争议。魏琨认为能成立住房合作社的法律依据,主要是1992年国务院等部门公布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》,其第八条规定,凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户,均可以自愿申请加入住宅合作社。但在广州合作建房注册会员中,却有相当数量是都市白领,魏琨本人也是有房有车。这就意味着,有部分会员并不符合“中低收入”这一限定。
  此外,《暂行办法》第二十四条规定,合作住宅不得向社会出租、出售。这也让合作建房者感到受到很大束缚。于是,合作建房者掉头向成立注册公司方向努力。
  
  地块之争
  沙河银利街35号悬念
  由于会员各自的经济能力和居住背景不一样,他们对自己将来一手建起来的“猫窝”,提出了各种各样的地段选择,有选择番禺郊区的,有心仪天河的,还有人认为沿江风水好……面对众口纷纭,在第一次网下的志愿者大会中,魏琨决定:建议由工程组和所有会员们一起找地块,只要有可建设面积合适、价格合理的地块,就可先做出经济技术指标分析和初步的规划设计,然后拿出来,在网上给大家投票。
  8月21日,在经过3个月的地块信息搜集和综合对比后,合作建房第二次会员大会宣布了其第一个心仪地块——沙河银利街35号地块。总用地面积17746平方米,两个月内将由土地开发中心拍卖,起拍价3300多万元。
  经合作建房者规划,该地块首期可容纳约250户住户。9月底,就在合作建房咨询公司成立前后,广州房地产交易中心传出信息,称银利街35号地块的开发权中标人,将在10月14日上午准时公布。
  昨日,交易中心公开宣布将地价款的偿付时间,由原先规定的两个月,缩短为一周。时间紧张,这意味着参与竞争的合作建房者们,必须在不到一个月时间内,预先通过会员验质,准备好参与地块竞标会所需的500万元保证金,还要组建项目公司,全部偿付地价款等。
  银利街35号地块,究竟能否顺利得手,成为眼下合作建房者沉甸甸面临的一大悬念。对此,昨日正在紧急召开会议商讨对策的魏琨承认:“目前的把握,老实说,是一半对一半。”魏琨认为竞标资金问题并不大,因为会员们参与验质所动用的全部是现金,即使最后要依靠参与会员的人数和最高承受底价,来决定以多高的底价竞争地块,但因为会员人数众多,难度系数不算大,真正困难的是,短期内无法成立项目公司来参与竞拍,这需要跟相关政府部门协商解决。
  “即使拿不到银利街这块地,我们也会再寻找其它合适的地块”,魏作了最坏的打算。
  
  资金监管
  银行合作一波三折
  要真正将一栋房子,从图纸上建到地面上,通常需要经过几个关键环节,比如购房者、地块、资金。而三者中,最重要的一环当属资金。 
  按计划,凡参与合作建房的志愿者,若有意参加建设并认购3房至4房设计带入户花园的,均需向指定服务的民生银行提供15万-25万元不等的验资款。
  “若顺利进行,进入验资程序以后,合作建房志愿者上缴的资金总额,将十分庞大,仅以每户平均15万元计,首期志愿者的验资款将达3750万元,而且参与合作建房的人,从某种程度讲,都会是银行优质客户”,参与合作建房的筹委“瓦西尼”,对资金一块相当有信心。5月8日,合作建房网上打出了一条寻求合作的通告:寻求土地资源和合作银行。
  合作建房者抛出的橄榄枝在银行方面,迅速引起了回响,尽管这一切都是在静悄悄中进行的。相关人士介绍,七八月间,有两家银行支行对为合作建房提供资金服务十分积极,可等报到分行一级时,却又相当谨慎起来。8月中下旬,中行天河支行公开口头承诺与合作建房可进行相关合作。但事隔不到一周,这桩好事便以中行彻底淡出合作建房而画上了句号。
  此后,一个多月时间里,合作建房筹委会一面努力筹建咨询公司和寻找合适的办公场所,一面坚持与多家银行洽谈,直到9月底,民生银行同意提供相关资金方面的服务:成为指定存款银行,提供验资服务。 
  银行界为何对此讳莫如深呢?广州某大型国有银行房贷专家分析,银行方面可能主要是出于对建房者资质方面的疑虑,而不想承担过多的资金管理和使用风险,以往开发商与银行有要约关系,通常房地产管理局会对其开发资质有一定管理,并要由房地产部门指定房屋预售款的监控账户,现在如果全部责任落在银行方面,银行会担心需分担其巨额资金的监管责任。
  “比如银行不可能对众多的每一个股东负责,去调查其资金使用情况,万一资金出了问题,或楼建不起来,银行都有一定连带责任的”,这位房贷专家称。
  
  质疑与震荡
  永远是“小众服务”?
  从网络上的纸上谈兵,到组建公司,大规模地启动验质,对所中意地块的跃跃欲试,合作建房迈出的每一步,在给现有地产界带来震动的同时,网上网下也几乎一直伴随着质疑与观望。
  合作建房者曾在网上做过比较,与现有的地产开发模式相比,他们是“非营利”的,他们是花自己的钱,建自己最省最好的房子,并自建业委会,自主选择物业管家等。但随着咨询公司的成立,规划中项目公司的即将面世,许多会员和关注合作建房的人开始疑虑:这么多的会员,这么大的市场需求,有了公司后的合作建房还会永远的“不营利”吗?会不会再度演变为新的开发商?
  面对质疑,发起人魏琨曾多次强调,合作建房的内核就是平等协商。目前成立的咨询公司,在由合作建房者自主公开选举产生董事会后,其使命就结束了。其后则将由董事会决定选聘管理团队,并组建负责开发建设的项目公司。
  “可以肯定地说,第一期合作建房肯定是非营利的,至于后来咨询公司和后来的项目公司具体如何运作,也要靠所有参与合作建房志愿者的集体意愿而定”,魏琨表示,可以想见,鉴于目前已有1600多人参与而首期只能解决250多户的情形推断,可循环经营的咨询公司使命眼下还将远远没到尽头。 
  沸沸扬扬的合作建房,自落地生根并直接宣布参与地块竞争以来,不能不让众多传统开发商侧目。某大型地产商认为,广州的房地产市场发展至今,在政府的优化管理下,目前已形成一个比较规范、有序的体系,并构成一个完整的产业链,其中涉及到许多复杂的程序,是一项“大买卖”。个人合作建房,是对这整个体系的一种考验,他认为合作建房在进程中,将会不可避免遇到较高的门槛和较大的困难,尽管也不否认其有一定的存在空间。
  另外一些房地产开发商也认为,尽管合作建房会让现有广州房地产业有所改变,但不会成为趋势。因为市场是开放性的,“毕竟,萝卜青菜各有所爱,”合作建房只是一种解决建房问题的方式,且只能解决小部分问题,“建房者就是购房者,这决定他们不可能去建大型社区及其相应的学校、会所等配套设施”。
  对此,广州地产专家韩世同认为,合作建房与传统开发商最大的不同,在于前者实行的是一种住房供给的代理制,成立公司也只能收取会员缴纳工程款一定比例的固定佣金,跟现在主流开发商所实行的利润和差价模式不同,合作建房应该算“另类开发商”,社会应该允许其探索、存在,并为一小部分有特殊需求的购房者服务。未来政府部门需要做的,是对这些另类开发商制定一些准入退出条例,以规范其市场运行。

  图:
  前天,合作建房筹委会成立地产咨询公司,拿到营业执照的魏琨一脸开心。
  本报记者 方谦华 摄
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