卖二手楼所赚按20%征个税

　　广州明年元旦起实行，个人转让自有住房获利越多缴税越多，没有获利不缴个税

　　房产个税

　　据实征收所需证明

　　合法、有效的售房合同；

　　合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证；

　　支付合理费用相关凭证；

　　个人转让已购公有住房的，还应提供所有扣除项目相关资料凭证；

　　主管地税征收机关出具“据实征收”的审核意见。

　　据实征收计税公式

　　个人转让除已购房改房外的其他自有住房:

　　应纳税额=应纳税所得额(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%

　　个人转让已购房改房:

　　应纳税额=个人出售已购公有住房的销售价-(住房面积标准的经济适用住房价款＋原支付超过住房面积标准的房价款＋向财政或原产权单位缴纳的所得收益＋税法规定的合理费用)×20%

　　(其中经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定)

　　核定征收计税公式

　　应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%

　　(文件规定:转让住房的应税所得率为5%；转让非住房的应税所得率为7.5%)

　　名词解释

　　每次转让房产收入额:指纳税人转让房产所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入。

　　房产原值:

　　自建房:报建及建造过程发生的费用；

　　购买商品房:购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等，下同)；

　　受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产:发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

　　合理费用:转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

　　本报讯记者昨日从广州市地方税务局获悉，从明年1月1日起，个人转让房产按应纳税所得额(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)，征收20%的个人所得税；如果纳税人能够证明房产转让没有所得，则不用缴个人所得税。

　　楼价上涨炒楼风日盛

　　市地税局有关人士介绍，广州个人房产交易剧增，房产转让的个人所得税征管问题日益突出。统计资料显示，广州市二手楼市11月的总体成交量比10月份增加16%，成交均价为3134元/平方米，比10月份上升3个百分点。珠江新城某楼盘二手成交单价甚至突破万元，其中约30%为投资客户。这些数据充分说明广州市二手房交易市场非常活跃，而持续上升的楼价和日渐兴盛的炒楼风引人关注。因此，个人转让房产缴纳个人所得税需要进一步完善。广州市地方税务局今年4月发布了《关于加强我市房地产转让个人所得税管理的通知》，规定从6月1日起，个人转让自有房产(自住未满5年的房产)，按全额计征个人所得税；转让住房的带征率为1%，转让非住房的带征率为1.5%。近日，该局又对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件——《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》(穗地税发［2005］317号)。

　　转让房产可据实征税

　　补充文件主要内容包括，补充了对能够提供完整、准确资料的房产转让个人依法实行据实征收个人所得税的规定，和对个人自用、购买、转让房产住房时间的界定标准作了重新明确。文件明确规定，从2006年1月1日(税款所属期)起，对个人转让房产可实行据实征收的，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。如果纳税人能够证明房产转让没有所得，则不用缴个人所得税。如果纳税人无法提供完整证明材料，按核定征收缴纳个人所得税。

　　市地税局表示，该补充政策的出台，是税务部门配合国家对房地产市场的宏观调控，继续强化个人房产转让收入应税项目的管理，根据国家税法有关规定并结合广州市房地产市场实际情况而制定的一项征管措施。

　　低报瞒报逃税罚五倍

　　由于据实征收与核定征收之间有差别，导致缴纳的税额不一致，是否会出现纳税人“钻空子”的情况？比如故意选择少纳税的方式来缴个人所得税呢？市地税局有关人士表示，纳税人缴纳个人所得税时不能就低不就高，必须按规定进行纳税申报。国家对房地产市场采取的各项宏观调控措施尤其是税收管理措施必须坚决贯彻执行，任何违反国家税收政策法律法规的行为都将受到严肃处理。个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚，罚款最高可达五倍。

　　此外，市地税局有关人士表示，下一步，将联合代征单位制定相应的规范性文件，便于执行，防止漏洞。

　　评说

　　按获利缴税较合理

　　市地税局有关人士:补充文件进一步完善了现行的政策。比如说，现行的规定是无论市民转让房产是否获利，都必须缴纳个人所得税，而且转让住房的带征率是固定的，从个人所得税的角度看，对市民转让房产获利部分缴纳个人所得税比较合理。

　　增值越大纳税越多

　　房地产中介满堂红有关人士:现行的规定是市民转让二手楼的总价越高，缴纳的个人所得税越多；新规定则是房子增值越大，纳税就越多。

　　算一算

　　(-)2005年6月1日-2005年12月31日:

　　例如:今年10月份，李先生把一幢原值50万元房子，以55万元的价格卖出去。按核定征收缴纳个人所得税。

　　1.如果房子是自住的，能够提供相关证明，带征率为1%:

　　应纳税额=个人转让房产收入额×带征率

　　=550000×1%

　　=5500(元)

　　2.如果房子是非自住的，带征率为1.5%:

　　应纳税额=个人转让房产收入额×带征率

　　=550000×1.5%

　　=8250(元)

　　(二)2006年1月1日起:

　　例如:明年1月6日，李先生把一幢原值50万元的房子，以55万元的价格出售，假设合理费用为1.2万元。

　　1.如果纳税人能够提供完整证明材料，按据实征收:

　　应纳税额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%

　　=(550000-500000-12000)×20%

　　=38000×20%

　　=7600(元)

　　2.如果纳税人无法提供完整的证明材料，按核定征收

　　(1)如果房子是自住的，能够提供相关证明，应税所得率为5%:

　　应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%

　　=550000×5%×20%

　　=5500(元)

　　(2)如果房子是非自住的，应税所得率为7.5%:

　　应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%

　　=550000×7.5%×20%

　　=8250(元)

　　例如:明年2月1日，何先生把一幢自住的30万元房子，以28万元的价格出售。没有纳税所得，不需要缴纳个人所得税。

　　法规解读

　　1按材料分两种征收方法

　　根据规定，个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种。如果纳税人能够提供合法、有效的证明材料(详见A06版)，可据实征收个人所得税；未能提供上述证明材料，不能正确计算售房收入和房产原值，或不能正确计算合理费用的，则实行核定征收。

　　文件明确，个人转让房产收入额一般按实际成交价格(指开具售房发票所载金额)确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的房地产价格审核书所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的房地产价格审核书所审定的价格确定。

　　2重在定原值和合理费用

　　实行据实征收方法的重要环节是确定房产原值和合理费用。

　　纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证，经税务机关审核后才能进行减除；发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。

　　市地税局有关负责人对记者表示，如果纳税人能够提供上述要求的完整证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用缴纳个人所得税。

　　3据实征收须经审核确认

　　按据实征收方法缴纳个人所得税款的，须持相关资料到主管地税征收机关办理据实征收的审核确认手续:

　　(一)产权所有人身份证；

　　(二)房地产证；

　　(三)广州市房地产买卖、登记申请表；

　　(四)售房合同、房管部门出具的房地产价格审核书；

　　(五)购房合同或自建房建造合同，构成房产原值的相关合法、有效凭证(包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等)；

　　(六)支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；

　　(七)个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表；其他有关表格及证明材料。

　　4六种情形实行核定征收

　　文件还规定了实行核定征收方法的情形和计算方式。个人在转让房产过程中，如果出现下列情形之一的，实行核定征收:

　　(一)未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；

　　(二)未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

　　(三)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

　　(四)申报房产成交价格低于房管部门出具的房地产价格审核书所审定的价格，又无正当理由的；

　　(五)个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；

　　(六)在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按据实征收审核意见的。

　　界定标准

　　重新明确自用时间

　　根据现行政策规定，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税，但仍有相当一部分纳税人对自用、购买、转让住房的时间界定标准理解不一。此次出台的文件也对自用、购买、转让住房的时间界定标准再次作出明确。

　　自用房屋的起点时间:

　　购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或商品房买卖合同约定的交楼时间为准；

　　购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、购买公房缴款明细表上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；

　　自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；

　　个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。

　　自用房屋的终止时间:

　　以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的广州市房地产买卖、登记申请表上注明的受理日期为准。

　　广州地税局有关人士表示，如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。这项规定也是充分照顾了纳税人的实际利益。

　　申请退税的买卖时间:

　　根据现行政策规定，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。

　　个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则来确定重新购房的时间。

　　而个人转让自有住房时间则以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。