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卖房没盈利可免征个税 实际缴税不高于原标准

http://gd.news.sina.com.cn 2005-12-20 10:34 新快报
个人转让房产征收个人所得税新规引起广泛关注 

新快报记者 黄颖

前天,广州市地税局出台《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》(以下简称《通知》),规定明年1月1日起卖房有盈利的,要缴盈利20%的个人所得税。该消息引起市场的广泛关注,不少市民担心以后卖房子要交重税了。昨日,广州多位中介专业人士对新旧政策进行对比发现,新规定的实际缴税税额并不高于原标准,而且,如果市民卖房子没有盈利的更可以免征个人所得税。

卖房没盈利可免征个税

根据《通知》,卖房的个人所得税征收方法有据实征收和核定征收两种。业内人士表示,如果市民卖出的房子没有盈利的,可以选择据实征收的方法。其计算方法是:应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用;应纳税额=应纳税所得额×20%,即实际盈利金额的20%。但如果市民买房并没有盈利的,就不需要交个人所得税了。而根据原来规定,无论卖房子是赚还是亏都要交卖房价的1%(普通住房)或者1.5%(非普通住房)的个人所得税。

也就是说,对于卖出房子没有盈利的市民来说,新规定将使他们减少了一笔卖房子的费用。市地税局有关负责人也表示,该次《通知》的出台是为了使市场更公正、公平。

核定征收办法与原规定基本相符

据了解,《通知》的第二种征收办法核定征收的实际征税额与原规定基本相符。新规定的核定征收办法规定,如果市民卖房子的时候不能提供有效的资料证明原来购房价和相关购房费用等,就按照卖房的价格进行计算征收个税。其计算公式是:卖出住房的应纳税额=个人转让房产收入额×5%×20%;卖出非住房的应纳税额=个人转让房产收入额×7.5%×20%。这与原来个人所得税计征标准:普通住房个税为卖出房价的1%,非普通住房为卖出房价的1.5%,计征的比例是一样的。也就是说,即使不能提供有效的资料证明,市民卖出房屋所征收的个人所得税与之前是一样的。

购房满5年的唯一家庭生活用房卖出可免个税

根据《通知》,市民在购房5年后才卖出房屋并且是唯一的家庭生活用房的,无论有没有盈利,相关购房费用是否齐全,都可以免征个人所得税。购房起始时间以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准。终止时间,以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。如果证明文件所注明的自用起点时间不一致的,按照孰先的原则确定自用时间。

地税局明令逃税最高可罚款五倍

由于新的个税征收政策规定,卖房子没有盈利的,可以免征个人所得税。在目前,有一些业主为了逃避个税,刻意报低房屋的成交价。针对此,市地税局明确表示,市民在卖出房屋过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的,或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的,主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚,罚款最高可达五倍。

新规定对市场影响不大

中原地产有关人士表示,该新规定的出台真正来说,对卖房子的市民并没有多大的影响,只是市民看到个人所得税要按照盈利的20%来征收,有心理上的负担,实际上费用并没有增多,反而是减少了。目前来说,在具体的二手楼销售中,也没有看到市民急着放盘的现象。

●实例一

业主李先生去年以50万元买来一套房子,一年后以52万元卖出,而李先生提供了购房和卖房当中涉及的一些费用如购房契税、卖房的营业税(未满2年要交房价5.5%的营业税)、中介费等合共4万元。

原规定:个人所得税=卖出房价52万元×1%=5200元

新规定:按照据实征收,应纳税所得额(盈利)=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用=52万-50万-4万元=-2万元。因为李先生并没有盈利,因此可以免征。

●实例二

业主梁小姐去年以50万元买来一套住宅房,一年后以65万元卖出,而梁小姐提供了购房和卖房当中涉及的一些费用如购房契税、卖房的营业税(未满2年要交房价5.5%的营业税)、中介费等合共5万元,盈利为10万元。

原规定:个人所得税=卖出房价52万元×1%=5200元

新规定:按照据实征收,个人所得税=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%=(65万-50万-5万元)×20%=2万元。

如果不能提供相关费用资料的,可按照核定征收办法=个人转让房产收入额×5%×20%=65万×5%×20=6500元。(黄颖)

相关提醒

一、市民购房、买房要保留相关费用发票

根据《通知》的据实征收办法,不少购房或者卖房时发生的费用都可以从卖房盈利中扣除出来,如营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用等。因此,市民在购房或者卖房的时候,必须要求中介人员或者有关部门提供有效的发票。

尤其值得注意的是,一些中介公司在收取中介佣金、按揭费用时常不开具发票,市民必须要求中介公司提供有效的发票。这些发票单据也要注意保存,作为减免个人所得税的依据。

二、市民买房不宜报低成交价

现在,有不少市民买房屋时,为了减少须交的购房契税(普通住房为房价的1.5%),业主又希望减低营业税和个人所得税,因此刻意报低成交价。但这对于市民买家来说,如果下一次卖房,会使购房价与以后的卖房价价差拉大,该价差又会被认为是市民的盈利,从而要交高的个人所得税。因此,建议市民买房应按实际成交价来向房管局申报,确保以后自己的权益。另外,地税局已经明令发现报低房屋成交价来逃税的,最高可罚款五倍,市民不宜以身试法。

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