限购令下广州二手楼实际成交价2万/平方米不跌反升

http://gd.news.sina.com.cn 2011年07月14日09:49 南方日报

  “限购令”等多项房产调控政策冲击后,广州二手房房价却非应声回落,依然向上“慢跑”。合富置业昨日发布了2011年上半年广州二手楼市分析报告,其中提出,今年上半年广州二手楼价实际涨幅为3.9%,较去年下半年14.5%的涨幅明显收窄。二手楼价高企,税费成本高昂,广州一、二手房价差正在逐渐缩小。

  房价:

  上月二手房价同比涨19%

  调控持续加码下的广州二手楼市有何变化?报告给出这样的答案:相比去年下半年的量价齐升,今年上半年广州二手房市场总体呈量减价稳,“二手成交量低位徘徊,楼价涨幅明显收窄”。

  来自广州市国土资源与房屋管理局的数据显示,2011年上半年广州二手住宅交易登记面积342.9万平方米,成交宗数约4万宗,同比2010年同期减少约两成,除南沙同比增长外,其余各区均有不同程度减少,番禺减幅最大,同比减少28%。

  对于老百姓最关心的房价方面,今年上半年广州二手楼价总体呈稳中有升、高位调整的态势。广州合富标准指数显示,剔除楼龄、朝向、装修、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后,6月份广州二手楼价与去年同期相比实际上升了19%。2011年1-6月份广州二手楼价实际涨幅为3.9%,稍稍高于2010年1-6月份的2.2%,但较2010年7-12月份14.5%的涨幅明显收窄。

  趋势:

  广州一、二手房价差缩小

  二手楼价高企,税费成本高昂,广州一、二手房价差正在逐渐缩小。据合富置业数据显示,2011年上半年广州中心六区二手成交均价为17753元/平方米,加上合计约10%的二手税费成本,中心区二手住宅实际的成交价格高达2万元/平方米,与中心区一手楼价的差距不大。

  报告还提出,各种调控政策规定使得二手交易流程相对复杂,手续繁琐,交易周期被拉长,交易各环节不确定性增加。如出具无房证明、办理一年以上的纳税或者社保证明、二手过户房管局须严格核实外地户籍买家纳税证明、银行二手房贷审批更严格等等,交易周期约被拉长一到两个月。

  调控下的广州二手楼市,买卖双方价格分歧拉大,市场的胶着僵持仍未打破。报告指出,买家对二手楼价的降幅有较高期待,不少买家还价10%以上,但是成熟地段优质单位的业主心态仍较强硬,让价幅度有限。

  专家预计,下半年这种胶着僵持仍会持续一段时间,但总体二手楼市将会呈成交量缓慢回升,楼价高位企稳的趋势。

  租金:

  平均租金半年上涨11.9%

  二手房价僵持不下,房租却有所上涨。合富置业数据显示,2011年上半年,广州平均租金为38.5元/平方米/月,同比上涨11.9%。部分需求旺盛、配套成熟的地段租金有较大幅度的上涨,如祈福新村、江南西、车陂东圃、中山八等,上半年二手住宅的租金环比去年下半年上涨了10%-30%不等。

  报告分析,租金上涨主要原因还是租赁市场供求关系影响所致,庞大的租赁需求以及通胀环境不断上升的生活和经营成本推动租金上调。

  “租赁市场的供求矛盾估计比较大。”报告指出,从租赁供给看,除了2009年新增住宅交易量达到9万套,2008年、2010年以及2011年新增住宅成交只有6-7万套,且绝大多数是自住,“可以判断这几年租赁房源增加的数量有限”。

  虽然近年租金上涨速度较以往加快,但涨幅仍小于售价,租金回报率呈下降的趋势。据合富置业数据显示,2011年上半年二手住宅租金回报率为3.1%,较2010年上半年的3.5%、2010年下半年的3.4%仍然下降。

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